2026年8月31日，上海完成了2026年第八批集中住宅用地的拍卖。这是《关于完善商品住房销售制度的通知》新政策公布后，首个核心城市的集中土地出让活动。

从最终结果看，上海此次土地拍卖基本达成了预期目标。

本次出让的两块土地分别位于普陀真如和松江泗泾，总成交金额约为156亿元。真如的核心综合体地块被中海以底价获得，总价为150.2亿元，成为2026年内的总价地王。松江泗泾的低密度纯住宅地块则经历了29轮竞价，以16.41%的溢价率成交，这一溢价水平超出了市场的普遍预期。

从上海这次土地拍卖中，已经可以观察到两个趋势：一是低密度用地会更受开发商欢迎，二是一线城市和热点城市将强者恒强。

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8月的最后一天，上海2026年第八批次土地拍卖落下帷幕。本次拍卖共推出两块土地，其中真如核心综合体地块被中海以底价竞得，成交总价为150.2亿元，就此诞生了年内总价地王。

该地块的前身是铜川路水产市场用地，经过多年的土地整理，在2025年底完成了控制性详细规划的局部调整，原本规划的核心商办用地被调整为两处住宅和一处商业的组团格局。

地块位于真如城市副中心的核心功能区，在曹杨路与铜川路交叉口的西北侧，紧邻11号线和14号线的换乘站真如站，轨道交通的便利性非常突出。南侧一路之隔就是已经开业的中海环宇城MAX购物中心，周边真如境TOD综合体、高尚领域等商办项目已陆续投入使用，商业和商务氛围已经成熟；地块被桃浦河、真如港水系环绕，真如绿廊斜穿地块内部，兼具生态和地标属性，是真如核心区最后一块成片开发的土地，区位价值的稀缺性较强。

150亿的体量，注定只有少数玩家有能力参与。对中海来说，这也不仅仅是一次简单的拿地。 目前已经开业的中海环宇城MAX本就是中海打造并运营的商业项目，这次再拿下住宅加商办的核心组团，商住联动的布局更加完整，底价成交，说明核心区优质资产的价值共识依然稳定，没有出现非理性波动。

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从松江泗泾地块来看，共有四家企业参与竞拍，最终由国贸与星狮联合体经过29轮竞价，以总价5.82亿元竞得，成交楼板价为25028元/平方米，溢价率为16.41%。

该地块是纯住宅用地，总用地面积为19372.68平方米，容积率只有1.2，建筑限高24米，绿化率不低于35%，是近年来上海近郊板块中少见的低容积率居住用地，也是泗泾时隔近三年再次推出纯商品住宅用地。

地块位于泗泾镇北部的成熟居住片区，东至刘五公路、南至规划七路，西侧和北侧都紧邻河道，生态条件较好。交通方面，地块距离地铁9号线泗泾站的直线距离约为1.2公里，通过公交接驳可以快速衔接轨交线路，9号线直达七宝、漕河泾、徐家汇等核心就业商圈，是松江沿线刚需与刚改客群的主要通勤通道。周边生活配套已经完全落地，3公里范围内覆盖上海师范大学附属松江实验学校、泗泾第三小学、松江四中等全年龄段教育资源，松江区泗泾医院、三湘商业广场、宝乐汇生活广场等医疗与商业配套齐全，日常居住的便利性很高，整体居住氛围成熟。

此次成交的楼板价为25028元/平方米，比招商时代潮派的地块楼板价高出3900元/平方米，板块地价水平出现了明显上升。这一结果背后，既有板块近三年纯商品住宅用地供应断档带来的稀缺性支撑，也得益于1.2低容积率赋予的产品差异化空间，充分反映出近郊成熟板块的优质低密度居住用地，依然具有较强的市场吸引力。

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2026年8月28日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》，现房销售制度正式落地。（详见《现房时代，真的来了！》）

新政策中与土地端直接相关的有三条：

1、新出让土地的商品住房项目优先选择现房销售；

2、房企须用自有资金购地，土地出让价款可分期缴纳；

3、项目实行主办银行制，开发贷款发放与建设周期相匹配。

作为新政策后的首场核心城市集中土地拍卖，上海用两块土地给出了第一份答卷，目前可以看到两个趋势。

对开发商来说，拿地逻辑需要重新计算两笔账，一笔是城市，一笔是产品。

从城市来看，新政策对一线城市和热点城市来说，反而构成了利好。 这主要是因为从城市维度看，新政策把一二三四线城市的条件拉平了，普通城市的条件并没有明显改善，与其把资金放在那里，不如更集中地投向整体需求更稳定、更充足的热点城市。

而对于三四线城市来看，三四线城市原本就是点状成交，影响有限。

从产品来看，未来低密度用地会更受开发商青睐。 即使“优先现房销售”，低密度多层产品的工期也是可控的，部分开发商的小高层、多层产品已经能控制在12-18个月完成毛坯竣备，这样的竣备速度对销售回款的影响相对较小。松江泗泾地块29轮竞价、溢价率高出市场预期，印证的就是这条逻辑。

与此同时，大高层、旧改等周期较长的项目，开发商会更加谨慎。 从本次上海土地拍卖来看，真如地块虽然是底价成交，但由中海接手本身就是信号，未来大体量、长周期的核心地块，也将继续向资金实力强、有持续深耕能力的头部开发商集中。

从土地价格来看，我们认为，未来地价不会像之前那么火爆，未来整体将平稳运行。

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核心板块平稳落地，近郊稀缺地块溢价升温，这是新政策后首场土地拍卖给出的答案。

土地市场的分化比新房市场来得更直接：值钱的地更值钱，稀缺的地更抢手。

第八批次两块土地的成交表现，既为后续上海土地供应的结构优化和节奏把控提供了市场反馈，也将成为金九银十新房市场定价与预期走向的重要参考。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。